Modernisierung ankündigen

Sie wollen im oder am Mietgebäude Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Bitte denken Sie daran, dass der Mieter nur unter gewissen Voraussetzungen zur Duldung der Maßnahme verpflichtet ist. Letztlich ist auch eine Mieterhöhung wegen der durchgeführten Moderisierung abhänig von einer guten Vorbereitung des Duldungsverlangens.

Nach § 555c Abs. 1 BGB hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Modernisierungsankündigung muss folgende Angaben enthalten:

• Art und voraussichtlicher Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen
• voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer
• Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung
• Hinweis auf Form und Frist des Härte Einwands nach § 555d Abs. 3 S. 1 BGB

Ankündigungsfrist

Die dreimonatige Ankündigungsfrist ist eine Mindestfrist. Der Vermieter muss also drei Monate warten, bevor er mit den Maßnahmen beginnen kann. Vorher wird der Anspruch auf Duldung durch den Mieter nicht fällig.

Art der Maßnahme

Die Art der Maßnahme betrifft das konkret durchzuführende Gewerk (z.B.: Einbau neuer Fenster). Es muss klar und präzise dargelegt werden, welche baulichen Maßnahmen beabsichtigt sind. Gegebenenfalls müssen sogar Angaben über Details oder zur Verwendung von Baustoffen gegeben werden.

Voraussichtlicher Umfang der Maßnahme

Der Umfang der baulichen Maßnahme betrifft die Schwere des Eingriffs in die Bausubstanz und in die Wohnsituation des Mieters. Der Mieter soll eine Vorstellung davon bekommen, wie er durch die geplanten Maßnahmen beeinträchtigt wird. Die Angaben müssen so konkret wie möglich sein, wobei etwaige Änderungen, die sich nachträglich entstehenden bautechnischen Gründen ergeben, nicht zwingend dazu führen, dass die Ankündigung wiederholt werden muss.

Voraussichtlicher Beginn der Maßnahme

Der Vermieter ist gehalten, einen möglichst genauen Termin zu bestimmen. Dies ist grundsätzlich der Tag, den der Vermieter mit den Handwerkern zur Durchführung der Maßnahmen vereinbart hat. In der Regel muss hier ein konkretes Datum genannt werden. Eine zu ungenaue und somit zu unbestimmte Terminangabe wäre unwirksam. Ein unerwartet verspäteter Baubeginn verpflichtet den Vermieter jedoch nicht, das Ankündigungsschreiben zu wiederholen.

Voraussichtliche Dauer der Maßnahme

Auch hier hat der Vermieter die Zeitspanne möglichst genau zu bezeichnen. Eine konkrete Angabe nach Tagen bzw. Wochen ist hierzu erforderlich. Sollte sich die voraussichtliche Dauer aufgrund bautechnischer Änderungen im Laufe der Arbeiten ändern, ist eine Mitteilung gegenüber dem Mieter erforderlich.

Zu erwartende Mieterhöhung

Die zu erwartende Erhöhung der Miete muss der Vermieter ebenso mitteilen wie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten, soweit sich diese durch die Modernisierungsmaßnahme ändern. Im Falle der Durchführung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen muss dies in der Ankündigung deutlich gemacht werden, damit der Mieter die einzelnen Gewerke erkennen kann, die nach Abschluss der Gesamtmaßnahme eine Mieterhöhung nach sich ziehen.

Hinweis auf den Härteeinwand

Nach § 555c Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 S. 1 BGB hinweisen. Dieser Hinweis könnte wie folgt lauten:

„Sie können Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform oder Schriftform mitteilen.“

Wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hinweist, so bedarf die Mitteilung des Mieters über Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, nicht der im obigen Hinweis erwähnten Form und Frist. Außerdem wären die Umstände des Mieters auch noch später zu berücksichtigen.

Gerne bin ich Ihnen als Fachanwalt für Mietrecht in München bei der Vorbereitung und Durchsetzung Ihrer Modernisierungsmaßnahme behilflich. Bitte vereinbaren Sie einen Besprechungstermin.

Inhalt des Mieterhöhungsverlangens nach Modernisierung

Die nachfolgende Darstellung soll eine grobe Übersicht über die inhaltlichen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierung gemäß §§ 559, 559b BGB geben.

1. Berechnung

Die Mieterhöhungserklärung muss eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages enthalten. Ausgangspunkt der Berechnung sind die jeweiligen Gesamtkosten der Maßnahme.

Die Gesamtkosten sind zunächst auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufzuteilen.

Innerhalb der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen muss nochmals nach Gewerken (z.B. Maurerarbeiten, Malerarbeiten, Installationsarbeiten, Gerüst, etc.) untergliedert werden.

Nicht ausreichend ist die bloße Angabe eines Gesamtbetrages.

Die Angaben müssen für den Mieter verständlich sein. Sie müssen ihn in die Lage versetzen, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist insoweit zumindest eine Zusammenfassung der entstandenen Einzelkosten, die derselben Kostenart zugehören.

Diejenigen Erhaltungskosten, die nicht zu den Modernisierungskosten gehören, müssen nachvollziehbar dargelegt werden. Es muss hierbei angegeben werden, welche Kosten in welcher Höhe von den angegebenen Gesamtkosten vorab als Instandsetzungskosten in Abzug gebracht werden. Ein pauschaler Abzug ist nicht hinreichend. Unzureichend sind in der Regel auch Bescheinigungen von Architekten, wonach der Instandsetzungsanteil einen bestimmten Prozentsatz der Gesamtkosten ausmachen soll. Grundsätzlich müssen die Kosten der fälligen Erhaltungsmaßnahme konkret ermittelt werden.

Der auf die einzelne Wohnung entfallende Erhöhungsbetrag ist auf diesem Wege zu ermitteln. Hierbei muss für jede einzelne bauliche Maßnahme der Verteilungsschlüssel angegeben werden. Sodann muss der sich für jede einzelne bauliche Maßnahme ergebene Erhöhungsbetrag errechnet werden.

Belege müssen dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden.

2. Erläuterung

Die Wirksamkeit der Mieterhöhung setzt auch eine Erläuterung des Erhöhungsbetrages voraus. Notwendig ist insoweit eine Darlegung, inwiefern die vom Vermieter durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken.

Der Mieter soll genau die Informationen erhalten, welche er benötigt, um qualifizierte überprüfen zu können, ob der Mieterhöhungsanspruch tatsächlich berechtigt ist.

Der Modernisierungszweck muss also konkretisiert werden. Hierzu müssen konkrete Tatsachen aufgeführt werden, wie etwa die Nennung der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten, anhand derer der Mieter die behauptete Einsparung von Heizenergie nachvollziehen kann.

Je umfangreicher die Arbeiten waren, umso ausführlicher müssen die Erläuterungen sein, da gerade bei komplexen Maßnahmen die Gebrauchswerterhöhung jeder einzelnen Maßnahme genau überprüft werden muss. Es ist anzugeben, was für bauliche Maßnahmen durchgeführt wurden und weshalb dies entweder eine Gebrauchswertserhöhung oder eine Verbesserung der Wohnverhältnisse darstellt und inwiefern hierdurch eine Einsparung von Energie oder Wasser eintritt.

Die höchsten Anforderungen an eine Erläuterung sind dann zu stellen, wenn die Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters durchgeführt worden sind.

Bei Maßnahmen, die Einsparungen von Heizenergie bewirken sollen, muss der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die Änderung tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt.

Bei Maßnahmen der Energie- und Wassereinsparung müssen Tatsachen dargelegt werden, aus denen sich als Folge der durchgeführten Baumaßnahmen eine dauerhafte Energieeinsparung oder Wassereinsparung ergibt. Hierbei ist mindestens erforderlich, dass die alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten angegeben werden. Nicht ausreichend ist jedenfalls, wenn der Vermieter in der Erhöhungserklärung nur die Energieverbräuche vor und nach Durchführung der Maßnahme gegenüberstellt.

Soweit eine Wohnwertverbesserung im Außenbereich erzielt worden sein soll, muss unter Darlegung der konkreten Maßnahme genau angegeben werden, woraus sich die Wohnwertverbesserung im Einzelnen ergibt.

Wenn mit den Arbeiten auch Instandsetzungsarbeiten durchgeführt wurden, muss erläutert werden, welche Arbeiten der Vermieter als Erhaltung ansieht und welche als Modernisierung. Die einzelnen Rechnungspositionen zu den jeweiligen Maßnahmen müssen angegeben werden. Eine entsprechende Aufteilung hat insbesondere dann zu erfolgen, wenn eine Differenzierung der Rechnungspositionen bezüglich Modernisierung und Instandsetzung möglich ist.

Zuletzt muss der Vermieter erläutern, wie die anrechenbaren Gesamtkosten auf die Wohnung des Mieters verteilt worden sind. Hinsichtlich jeder einzelnen Modernisierungsmaßnahme ist somit der Verteilungsschlüssel anzugeben und zu begründen.

Sofern Drittmittel nach § 559a BGB verwendet wurden, müssen auch Angaben zu den Kürzungsbeträgen enthalten sein.

3. Erhöhungsbetrag

Die Mieterhöhungserklärung muss abschließend den insgesamt zu zahlenden Erhöhungsbetrag in Euro ausweisen. Erforderlich ist eine exakte Angabe des Betrages, die Quadratmeterpreise sind nicht entscheiden.

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