Verwalterhaftung bei Erhaltungsmaßnahmen der WEG
Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und der Eigentümergemeinschaft (WEG) verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Der Verwalter hat also die für eine Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen festzustellen, auf die Erforderlichkeit der für eine Erhaltung notwendigen Maßnahmen hinzuweisen, Angebote einzuholen und auf einen Beschluss zur Erhaltung hinzuwirken. Einzelheiten können sich auch aus dem Verwaltervertrag oder der Gemeinschaftsordnung ergeben.
Der Verwalter haftet im Rahmen seiner Aufgaben für Vorsatz und jede Form von Fahrlässigkeit. Maßstab ist die Sorgfalt, die eindurchschnittlicher und gewissenhafter Verwalter bei der zu erfüllenden Aufgabe aufgewandt hätte, jedenfalls aber die Sorgfalt, die ein Eigentümer bei der Instandhaltung seiner eigenen Liegenschaft anwenden würde.
Aus diesem Grunde hat der Verwalter auch eine aktive Unterrichtungspflicht. Er muss die Eigentümer umfassend über notwendige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen und über Möglichkeiten zur Beseitigung der festgestellten Mängel unterrichten, damit sachgerechte Entscheidungen für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums getroffen werden können. Hierzu ist - soweit erforderlich bzw. dringlich - auch kurzfristig eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Stellt der Verwalter im Rahmen seiner Unterrichtungspflicht ohne ausreichende Überprüfung unrichtige Tatsachenbehauptungen auf, haftet er auf Schadenersatz, wenn aufgrund der unrichtigen Darstellung ein für die Eigentümer nachteiliger Beschluss gefasst wird.
Damit Mängel am Gemeinschaftseigentum sachgerecht beurteilt werden können, hat der Verwalter grundsätzlich auch Angebote zu deren Beseitigung einzuholen. Die Eigentümer sollen über die Durchführung der Maßnahme auf Grundlage der Informationen des Verwalters beschließen. An diese Beschlussfassung hat sich der Verwalter zu halten, auch dann, wenn der bekannte Wille der Eigentümer im Beschlusswortlaut nicht eindeutig zum Ausdruck kommt, sondern sich (nur) aus dem Diskussionsverlauf der Versammlung ergibt.
Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen - zum Beispiel Dachausbau oder Generalsanierung - sind daher in der Regel mehrere (teilweise sogar viele) Beschlüsse - nämlich in der Regel ein Grundlagenbeschluss, konkrete Maßnahmenbeschlüsse und Mängelbeschlüsse - erforderlich.
Bei Maßnahmenbeschlüssen hat der Verwalter zu berücksichtigen, dass die Eigentümer in der Regel von einem bestimmten oder sogar konkret festgelegten Kostenaufwand ausgehen. Die Vergabe von Aufträgen, die über die festgelegten Kosten hinausgehen, ist dann nicht vom Beschluss der Eigentümer gedeckt und wäre daher auftragswidrig. Ein Aufwendungsersatzanspruch stünde dem Verwalter in diesem Falle nicht zu. Ein Handeln ohne Beschluss hat für den Verwalter also erhebliche haftungsrechtliche Folgen, außerdem kann dies sogar eine außerordentliche Abberufung rechtfertigen.
Sind von den Eigentümern konkrete Maßnahmen beschlossen und vom Verwalter beauftragt worden, hat der Verwalter diese Maßnahmen auch zu überwachen. Der Verwalter nimmt hierbei gegenüber den ausführenden Firmen die Interessen der WEG wie ein Bauherr wahr. Er hat dabei eine Überwachungspflicht in dem Maße, wie sie ein sonstiger Bauherr ohne ein Verschulden gegen sich selbst hätte.
Für diese besonderen Leistungen kann mit der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Sonderhonorar vereinbart werden, was aber ggf. auch seine Handlungspflichten noch weiter verschärfen kann, insbesondere dann, wenn der Verwalter sich mit seiner Vergütung nach der HOAI (Vergütungsordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen) richtet. In diesen Fall muss sich der Verwalter nämlich am strengeren Haftungsmaßstab der jeweiligen Berufsgruppe messen lassen.
Wenn Mängel der Werkleistung erkennbar sind, muss der Verwalter diese gegenüber der ausführenden Firma rügen und die Eigentümer informieren. Der Verwalter haftet, wenn er für erkennbar mangelhafte Werkleistungen Zahlungen erbringt. Eine Werkleistung darf der Verwalter ohne besondere Ermächtigung der WEG nicht abnehmen. Eine Abnahme ohne Ermächtigung wird ebenfalls Schadenersatzansprüche der WEG auslösen.
Eine Haftung kommt also überwiegend dann in Betracht, wenn
- der Verwalter von seiner Notgeschäftsführungsbefugnis trotz Dringlichkeit keinen Gebrauch macht,
- er die Eigentümer gar nicht oder fehlerhaft über notwendige Erhaltungsmaßnahmen informiert,
- falche oder zu späte Vorschläge unterbreitet werden, wie bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum Abhilfe geschaffen werden kann,
- Aufträge außerhalb des von den Eigentümern festgelegten Kostenrahmens erteilt werden,
- der Verwalter die Bautätigkeiten der ausführenden Firmen nicht oder unzureichend überwacht oder
- keine Hinweise auf Mängel erfolgen bzw. Mängel nicht gerügt oder fehlerhaften Arbeiten ohne Ermächtigung der WEG abgenommen werden.
Alle Fragen rund um die Haftung des Verwalters bei Instandhaltungsmaßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft beantwortet Ihnen gerne Ihr Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München. Vereinbaren Sie am besten gleich hier einen Besprechungstermin oder rufen Sie mich unverbindlich an unter 089 / 54 40 38 85. Ich helfe Ihnen gerne.
