Eigenbedarf als Vermieter anmelden
Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf in München

Sie sind Eigentümer einer vermieteten Wohnung in München und wollen diese Immobilie aufgrund einer Änderung Ihrer Lebensumstände für sich oder einen nahen Familienangehörigen nutzen? In diesem Fall stellt sich für Sie die Frage, unter welchen Voraussetzungen Sie „Eigenbedarf anmelden“ können.

Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund, der von einem Vermieter zur Kündigung des Mietvertrages herangezogen wird. Dennoch führt nicht jede Eigenbedarfskündigung zum ge-wünschten Erfolg. Denn auch der Mieter einer Mietwohnung darf sich, ebenso wie der Eigen-tümer und Vermieter, auf die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes berufen. Die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf ist daher an einer Vielzahl von gesetzlichen Vo-raussetzungen geknüpft, die durch die Rechtsprechung weiter ausgefüllt worden sind.

Nach § 573 Abs.1 BGB kann der Vermieter einen Mietvertrag nur kündigen, wenn er ein be-rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige sei-nes Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Nach § 573a BGB kann ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen auch gekündigt werden, ohne das es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf; in diesem Falle würde sich aber die Kündigungsfrist um 3 Monate verlängern.

Die Gründe, die zum Ausspruch der ordentlichen Kündigung des Mietvertrages wegen Eigenbedarf herangezogen werden sollen, sind im Kündigungsschreiben unbedingt ausführlich zu erläutern. In der Kündigungserklärung ist alles anzugeben, was zur notwendigen Prüfbarkeit für den Mieter über das Vorliegen berechtigter Eigenbedarfsgründe erforderlich ist. Die Gründe müssen so konkret und ausführlich angegeben werden, dass sie auch auf ihre Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit hin überprüft werden können. Insoweit sind alle für das Nutzungsinteresse maßgeblichen Tatsachen im Kündigungsschreiben anzugeben, so dass ins-besondere die Namen der Bedarfspersonen, die bisherige Wohnsituation von Vermieter und Bedarfsperson sowie die Verbesserung der Wohnsituation für die Beteiligten im Detail niederzulegen ist.

Eigennutzung kann nur für den im Gesetz ausdrücklich genannten Personenkreis beansprucht werden. Hierzu gehört zunächst der Vermieter selbst, der nicht unbedingt Eigentümer sein muss. Dagegen können sich juristische Personen (z.B. GmbH, AG) oder Vereine selbst dann nicht auf den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs berufen, wenn die Nutzung der Wohnung für einen Gesellschafter oder einen gesetzlichen Vertreter vorgesehen ist; in sehr beschränkten Ausnahmefällen kann die Kündigung höchstens auf die allgemeine Kündigungsmöglichkeit des berechtigten Interesses (Betriebsbedarf) gestützt werden. Allerdings können sich nach umstrittener Ansicht des Bundesgerichtshofes Gesellschafter einer Personengesellschaft (z.B. GbR) auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf berufen; dies gilt aber nicht, wenn vermieteter Wohnraum nach Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft veräußert wurde (§ 577a Abs. 1a BGB). Als Bedarfspersonen gelten weiterhin Haushaltsangehörige (Personen, die nicht nur vorübergehend mit dem Vermieter in einer Hausgemeinschaft leben) und Familienangehörige (Ehepartner, Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel, Geschwister, Nichte und Neffen, Schwiegereltern, Schwager).

Weitere Voraussetzung für die Kündigung wegen Eigenbedarf ist ein unbedingter Nutzungs-wille. Der Vermieter muss die Wohnung auch tatsächlich und ernsthaft benötigen. Dies ist nur der Fall, wenn er vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, warum die Bedarfsperson die Wohnung nutzen möchte. Die Absicht zur Nutzung oder Überlassung der heraus verlangten Mietwohnung muss hierbei auch realisierbar sein. Eine vorgetäuschte Eigenbedarfsabsicht führt nicht nur zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern kann auch gravierende Schadener-satzansprüche zur Folge haben. Die Nutzungs- oder Überlassungsabsicht muss im Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung bestehen, im Falle eines späteren Wegfalles kann sich der Mieter aber grundsätzlich auf die Rechtsmissbräuchlichkeit der Durchsetzung des weiteren Räumungsverlangens berufen.

Nicht jedes Nutzungs- oder Überlassungsinteresse kann die Kündigung wegen Eigenbedarf rechtfertigen. Nur vernünftige Gründe führen zu einer Beendigung des Mietvertrages. Hier ist eine Prüfung im Einzelfall erforderlich.

Selbst wenn Eigenbedarfsgründe bestehen, wäre die Eigenbedarfskündigung unwirksam, wenn der kündigende Vermieter über eine andere, freistehende Wohnung verfügt, in der in gleicher Weise der Eigenbedarf befriedigt werden kann. Gleiches gelte, wenn der kündigende Vermieter eine Alternativwohnung besitzt, die zur Verwirklichung des Eigenbedarfs zwar weniger geeignet ist, aber eventuell dem Mieter gefallen könnte; in diesem Falle besteht also unbedingt eine Anbietpflicht des Vermieters, dem Mieter diese Wohnung zu angemessenen Bedingungen unter Angabe von Lage, Größe und Ausstattung sowie Mietpreis anzubieten.

Fehler beim Ausspruch der Kündigung wegen Eigenbedarf führen zur Unwirksamkeit der Kündigung. Trotz Ausspruch der Kündigung wird der Mietvertrag nicht beendet. Eine Nach-besserung der Kündigungserklärung oder eine nachträgliche Heilung der Kündigung sind nicht möglich. Da die gesetzlichen Kündigungsfristen beim Ausspruch der Eigenbedarfskün-digung zu berücksichtigen sind, kann eine fehlerhafte Kündigungserklärung zu einem erhebli-chen Zeitverlust führen. Ich unterstütze Sie als Fachanwalt für Mietrecht gerne beim Aus-spruch Ihrer Kündigung wegen Eigenbedarf sowie bei der späteren Durchsetzung des Räumungsverlangens.