Mieterhöhung

Wann und in welchem Umfang darf ich als Vermieter die Miete erhöhen?

In einem Wohnraummietvertrag können die Mietparteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Darüber hinaus hat der Vermieter bei einer Modernisierung der Mietwohnung die Möglichkeit, einen Teil der für die Mietwohnung aufgewendeten Kosten durch eine Erhöhung der Miete auf den Mieter umzulegen.

Staffelmiete

Im Mietvertrag kann eine Staffelmiete vereinbart werden. Die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung ist einem Geldbetrag auszuweisen.

Innerhalb der einzelnen Staffeln muss die Miete mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben. Für den Zeitraum, für den eine Staffelmiete vereinbart ist, sind andere Mieterhöhungen grundsätzlich ausgeschlossen.

Zu den jeweiligen Zeitpunkten der einzelnen Staffeln erhöht sich die Miete automatisch. Der Vermieter muss weder die höhere Miete verlangen, noch auf die Mieterhöhung aufmerksam machen.

Indexmiete

Die Vertragsparteien eines Mietvertrages können auch eine Miete vereinbaren, die sich nach dem vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland orientiert. Auch bei der Indexmiete muss die Miete, mit Ausnahme von Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Mieterhöhungen durch Anpassung der Betriebskosten, mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben.

Die Änderung der Miete aufgrund einer Änderung des Preisindex muss durch eine Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die Miete ändert sich mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Werden im Mietvertrag keine besonderen Bestimmungen über eine Änderung der Miethöhe im laufenden Mietverhältnis vereinbart, so kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

Das Mieterhöhungsverlangen zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Im Stadtbereich München orientiert sich die ortsübliche Vergleichsmiete am qualifizierten Mietspiegel der Landeshauptstadt München. Mit einem Online-Berechnungsprogramm kann die Wohnung in das jeweilige Mietspiegelfeld eingeordnet werden.

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren – mit Ausnahme einer Mieterhöhung wegen Moderni-sierung oder einer Mieterhöhung durch Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen – nicht um mehr als 20% (Kappungsgrenze) erhöht werden, im Stadtbereich München sogar um nicht mehr als 15%.

Der Mieter muss ausdrücklich seine Zustimmung zur Mieterhöhung erklären. In diesem Falle schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zu, so kann der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht auf Erteilung der Zustimmung klagen; diese Klage muss aber innerhalb von 3 weiteren Monaten erho-ben werden; danach müsste ein neues Verlangen an den Mieter gerichtet werden, das vorheri-ge Mieterhöhungsverlangen wird ungültig.

Mieterhöhung bei Modernisierung

Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen oder eine modernisierende Sanierung durchgeführt hat, so kann er die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Dagegen können die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Modernisierungsmaßnahmen, die den Vermieter zu einer Mieterhöhung wegen Modernisie-rung berechtigten, sind bauliche Veränderungen,

• durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
• durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
• durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
• durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden oder
• die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, die aber keine Instandhaltungsmaßnahmen sind.

Die Mieterhöhung wegen Modernisierung ist dem Mieter gegenüber in Textform zu erklären. In dieser Erklärung muss die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten konkret berechnet und erläutert werden.

Im Falle eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Erklärung. Diese Frist verlängert sich jedoch um 6 Monate, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß und rechtzeitig angekündigt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhö-hung um mehr als 10% übersteigt.

Veränderung von Betriebskosten

Im laufenden Mietverhältnis können sich auch Veränderungen von Betriebskosten ergeben. Die Möglichkeit einer Anpassung der Änderung richtet sich danach, ob eine Betriebskostenpauschale oder eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart wurde.

Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter nur dann berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. In der Erklärung muss der Grund für die Umlage so-dann genau bezeichnet und erläutert werden.

Sind dagegen Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen (Betriebskostenabrechnung/ Heizkostenabrechnung) durch Erklärung in Textform eine Anpassung der zukünftigen Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Hierbei ist jedoch der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Eine Änderung des Mietzinses ist also an unterschiedliche Voraussetzungen geknüpft. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Ihnen bei der Ermittlung des Mieterhöhungsbetrages behilflich sein und die erforderlichen Erklärungen für Sie abgeben oder das Mieterhöhungsverlangen auf formelle und materielle Richtigkeit überprüfen. Gerne unterstütze ich Sie auch in einem gerichtlichen Zustimmungsverfahren. Kontaktieren Sie mich hier.