Wie kündige ich als Vermieter einen Mietvertrag richtig?
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Sie möchten einen Mietvertrag kündigen? Dann beachten Sie bitte, dass das Mietverhältnis nur nach den gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden kann.

Ist keine bestimmte Mietzeit vereinbart, gilt der Mietvertrag also auf unbestimmte Zeit, kann das Mietverhältnis durch jede Vertragspartei unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben gekündigt werden. Ein Mietvertrag, der für eine bestimmte Zeit geschlossen wurde, endet dagegen grundsätzlich nur nach Ablauf des vereinbarten Beendigungszeitpunktes, sofern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt wird.

Das Gesetz unterscheidet zunächst zwischen einer außerordentlichen Kündigung und einer ordentlichen Kündigung. Die gesetzlichen Anforderungen an den Ausspruch einer Kündigung richten sich nach der Art des Mietvertrages. Ein Mietvertrag über Wohnraum kann grundsätzlich nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes beendet werden. Dagegen bedarf die Kündigung eines Mietvertrages über Gewerberäume – sofern dieser Mietvertrag für unbestimmte Zeit geschlossen wurde – nur im Falle der außerordentlichen Kündigung eines wichtigen Grundes. Auch die einzuhaltenden Kündigungsfristen sind je nach Art des Mietverhältnisses unterschiedlich lange.

Die Kündigung eines Mietvertrages muss von allen Vermietern gegenüber allen Mietern ausgesprochen werden. Die (Teil-)Kündigung durch einzelne Mietvertragsparteien ist unzulässig, es sei denn, die nicht kündigende Mietvertragspartei wurde wirksam vertreten; hierzu sollte der Kündigende dem Kündigungsschreiben eine Originalvollmacht der anderen, vertretenen Mietvertragsparteien beifügen.

Aus der Kündigungserklärung muss sich der Wille einer Vertragspartei zur einseitigen Vertragsbeendigung mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen lassen. Für die Wirksamkeit der Kündigung ist die Angabe des Kündigungstermins nicht unbedingt erforderlich, grundsätzlich aber anzuraten; eine fehlerhafte Angabe führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern nur zu einer Vertragsbeendigung zum nächstzulässigen Termin.

Nicht jede Kündigung muss begründet werden. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum durch den Mieter muss nicht begründet werden. Auch die ordentliche Kündigung eines auf unbestimmte Zeit geltenden Mietvertrages über Gewerberäume bedarf weder von Seiten des Mieters, noch von Seiten des Vermieters einer Begründung. Im Falle der außerordentlichen Kündigung jedes Mietvertrages müssen zwar immer Kündigungsgründe vorliegen, diese müssen aber nur bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Kündigungsschreiben angegeben werden; bei der Geschäftsraummiete ist die Mitteilung der Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben nicht erforderlich. Bei der ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter müssen sich die Kündigungsgründe (berechtigtes Interesse) zwingend aus dem Kündigungsschreiben ergeben.

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum muss unbedingt schriftlich erfolgen. Dagegen kann die Kündigung von Geschäftsraummietverträgen grundsätzlich auch mündlich erklärt werden, wovon aus Beweisgründen jedoch zwingend abzuraten ist.

Die Kündigung wird in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie dem Kündigungsempfänger zugeht. Wird die Kündigung dem Kündigungsempfänger persönlich übergeben, geht sie im Moment der Übergabe zu. Erfolgt die Übermittlung der Kündigung per Post oder Boten, ist sie in dem Moment zugegangen, in dem sie so in den Machtbereich des Kündigungsempfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen (in der Regel im Zeitpunkt des Einwurfs in den Briefkasten).

Mit der außerordentlichen Kündigung kann ein – auch befristet abgeschlossenes – Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet werden. Hierfür ist jedoch ein wichtiger Grund erforderlich. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Hauptanwendungsfall der außerordentlichen Kündigung ist ein Mietrückstand des Mieters; ist der Mieter mit der Entrichtung des Mietzinses für 2 Monatsmieten oder mehr in Verzug, liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses vor. Mit einigen Ausnahmen (zum Beispiel Mietrückstand) ist die außerordentliche Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Bei der außerordentlichen Kündigung eines Mietvertrages sind keine Fristen einzuhalten. Der Mietvertrag wird mit Zugang der Kündigungserklärung sofort beendet.

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter bedarf eines berechtigten Interesses. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Das Gesetz nennt 3 Regelbeispiele, bei deren Vorliegen von einem berechtigten Interesse ausgegangen werden kann:

1. schuldhafte und nicht unerhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten (z.B. Zahlungsverzug, unerlaubte Untervermietung, Lärmstörungen, u. ä.)
2. der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (Eigenbedarf)
3. der Vermieter ist an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks verhindert.

Die Fristen für die ordentliche Kündigung richten sich nach der Art des Mietvertrages:

a) Mietvertrag über Gewerberäume

Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.

b) Mietverhältnis über sonstige Räume oder Grundstücke

Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume, die keine Geschäftsräume sind, ist die ordentliche Kündigung zulässig,

1. wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
2. wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am 1. Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends;
3. wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahres.

c) Mietvertrag über Wohnraum

Die Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum ist spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate. Somit kann die Kündigungsfrist für den Vermieter je nach Dauer der Überlassung der Mietsache 3, 6 oder 9 Monate betragen; für den Mieter beträgt sie immer 3 Monate.

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate.

Bei der Wohnraummiete hat der Mieter nach Ausspruch einer ordentlichen Kündigung die Möglichkeit, einen Härtefall geltend zu machen und der Kündigung zu widersprechen, worauf er grundsätzlich im Kündigungsschreiben hingewiesen werden sollte. In diesem Fall muss eine Interessenabwägung stattfinden, welche Interessen gewichtiger sind – die des Mieters oder die des Vermieters. Im Räumungsprozess könnte dies zu einer vorübergehenden, zeitlich beschränkten Verlängerung des Mietverhältnisses führen.

Als Fachanwalt für Mietrecht in München bin ich Ihnen gerne bei einer (beabsichtigten) Kündigung Ihres Mietverhältnisses behilflich. Bitte nehmen Sie hier mit mir Kontakt auf oder vereinbaren Sie direkt telefonisch mit meinem Sekretariat einen Besprechungstermin unter Tel. : 089/ 54 40 38 85